Обзор рынка промышленных земельных участков московского региона. Анализ рынка земельных участков (по данным различных источников) Актуальные нюансы аренды земельного участка

В силу того, что по-прежнему спрос на качественные участки пока опережает предложение, в ближайшем будущем ожидается, что динамика цены на землю в Московской области не изменится, а наибольший рост будет наблюдаться на участки, расположенные на наиболее популярных направлениях (запад, север).

Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2019 года

1. Местоположение участка;
2. Площадь участка;
3. Наличие/отсутствие коммуникаций;
4. Рельеф участка;
5. Качество подъездных путей;
6. Форма участка;
7. Вид права (собственность/аренда);
8. Категория земель;
9. Вид разрешенного использования;
10. Наличие водоема, лесного массива поблизости (преимущественно для земельных участков под ИЖС).

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона

Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).

Обзор земельного рынка Москвы

Рынок земли столицы регулируется как федеральным, так и московским законодательством. На федеральном уровне вопросы земельного законодательства регулирует Федеральное агентство кадастров объектов недвижимости («Роснедвижимость»), имеющее в Москве свое территориальное управление. Как известно, на территории Москвы существуют как федеральные земли, так и земли самого субъекта. Федеральными землями на территории столицы ведает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). Также необходимо назвать Федеральную регистрационную службу, которая осуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, – гражданским законодательством они также отнесены к недвижимому имуществу. В числе актов, регулирующих земельные отношения, необходимо отметить и Гражданский кодекс РФ, где среди общих положений, распространяющихся в том числе и на земельные отношения, имеется отдельная глава (№ 17), посвященная праву собственности и другим правам на землю.

Анализ рынка земли

Несмотря на ряд положительных моментов первого этапа земельной реформы, процессы реформирования протекали непоследовательно и бессистемно. Положение усугубляло отсутствие стройной системы земельного законодательства, наличие большого количества разнообразных актов, законов, указов, инструкций и постановлений, как на федеральном так и на уровне субъектов федерации и даже на местном.

Определение рыночной стоимости земель в г

Затраты на освоение и инженерную подготовку территории, инженерные сети, оборудование, благоустройство и озеленение территории, не включены в укрупненные показатели строительства, однако эти затраты способны серьезным образом повлиять на эффективность проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию.

Рынок земельных участков: обзор и анализ

Эксперты предсказывают, что в первом полугодии 2015-го земля в среднем подешевеет где-то на 20-25%. Зарубежные инвесторы уходят, а отечественные бизнесмены не спешат вкладывать деньги в отрасль в нынешней финансовой ситуации. Не исключено, что в связи с резким удешевлением активов некоторые иностранные компании вернутся во второй половине года, однако это возможно только в случае улучшения геополитического климата.

Прогнозы рынка недвижимости до конца 2019 и на 2019 годы от

Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса.

Для того затем чтобы оценить землю руководствуются следующими тремя подходами: прибыльным (капитализация чистого дохода от применения земельного участка), сравнительным (сопоставление а также сверка стоимости подобных земельных участков) а также затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности а также специфику. Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, так как он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка. В случае если же земельный участок приносит приход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов а также сооружений), в таком случае существует стоимость участка объясняет возможность получения прибыли в будущем, в таком случае при оценке разумно применять прибыльный подход. Затратный подход применяется при оценке земельных участков вместе с улучшениями. В этом случае, определение затрат осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений исходя из наиболее эффективного применения земельного участка. Для независимой оценки земли обыкновенно требуются следующие документы: акт, какой устанавливает льгота на земельный участок (правительственный акт на землю); кадастровый проект земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения а также прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка а также информация О наличии а также состоянии инженерных коммуникаций. Оценку земельной собственности (земельного участка) производят в случае приватизации участка, при покупке или продаже, при необходимости обладать достоверными фактами про реальную стоимости земли (при страховании, аренде, передаче почти под залог, а также многого другого). При определении стоимости земли при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия. Стоит произвести оценку земельной собственности этак же при получении сильнее выгодного кредита в банке почти под залог земли, а также конечно при снижении уровня финансового риска при кредитовании. При определении величины нанесенного ущерба в результате нарушения ваших собственнических прав а также прочее.

Анализ рынка земельных участков москва

га. Рапсом заняты 57% планируемых площадей — 38 тыс. га. Также к 50% отметке приближается сев овощей – … 17.05.2019 Яровой сев уже превысил по области 202 тыс. га — это на 24 тыс. га больше, чем на 16 мая 2019 года. В том числе Промышленновский район засеял 36,5 тыс. га, Ленинск-Кузнецкий и Топкинский районы — 24,2 тыс.

Анализ рынка земельных участков москва

Смотрите также подборку обзоров по другим сегментам рынка в разделе «Аналитика рынка недвижимости «. Дефицит заемного финансирования и скупость потребителей – двойной тормоз развивающихся экономик. Сокращение внешнего спроса существенным образом замедлило рост показателей развивающихся экономик, включая экономику РФ. Ведущие экономисты не прогнозируют быстрого восстановления внешнего спроса, и в этой связи реальной движущей экономику силой может стать внутренний спрос. Российский рынок коммерческой недвижимости.

Анализ рынка земли промышленного назначения московской области 2019

Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение характеристик. В результате их применения, в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различного назначения.

Юридические консультации

• Ростовское РО РОО в рамках «Вертол-экспо» организовало семинар «Риски в приобретении жилой недвижимости» 28.09.2015 Презентация выступления прилагается. Часть материала можно использовать в разделе «Анализ рынка» отчета об оценке. Тематика: Региональные отделения Раздел сайта: Аналитика
• Анализ рынка офисной и торговой недвижимости в г.

Анализ рынка земельных участков новой москвы 2019

• Анализ рынка офисной и торговой недвижимости в г. Ставрополе 13.04.2019 Раздел сайта: Аналитика
• Анализ рынка земельных участков в г.Ставрополе и регионе КВМ 15.02.2019 Тематика: Новости партнеров Раздел сайта: Оценщикам / Аналитика
• Анализ рынка недвижимости г.

Анализ рынка земельных участков москва

Одним из важнейших пунктов антикризисного плана в сфере строительства станет субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке жилья. Госпрограмму, запущенную в марте 2015 года, уже продлили до мая 2019 года против марта, когда планировалось ее окончание изначально.

Эксперты компании Skladman USG оценили ситуацию во всех сегментах рынка промышленных земельных участков Московского региона, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на земельном рынке столицы.

Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).

Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.

Помимо этого, для общего понимания объема промышленных земель в регионе была отдельно сформирована база всех земельных участков промышленного зонирования. Далее все участки были разделены на застроенные (склады «А», «В», «С» класса, производства и т. д.) и незастроенные.

Общее количество застроенных и незастроенных участков (более 1 га) в Московском регионе
(от МКАД до границ МО)

	Всего по данным Росреестра		Незастроенные участки в продаже
	Застроенные участки	Незастроенные участки
Кол-во (шт.)	3 297	2 301	204
Площадь (га)	20 774	20 789	2 736

Основные моменты исследования:

• география исследования: от МКАД до границ Московской области (включая Новую Москву);
• рассматриваемые категории: земли промышленного назначения, земли населенных пунктов (под промышленно-складское назначение);
• площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
• участки площадью 1-5 га в пределах 30-50 км от МКАД (до трассы А-107 «Бетонка»);
• участки площадью более 5 га в зоне от МКАД до границ Московской области.

История формирования рынка земельных участков промышленного зонирования

На сегодняшний день рынок земли в Московском регионе все еще находится в стадии становления и достаточно слабо развит по сравнению с западными странами. Зачастую лоты, выставленные на продажу или долгосрочную аренду, являются «сырыми» и не представляют собой конечный продукт. Значительным изменением за последние несколько лет в данном сегменте стало то, что земельные участки постепенно перестали быть инвестиционным продуктом. В то же время они продолжают оставаться необходимой составляющей любого девелоперского проекта. Но горизонт планирования получается очень большим: пока объект будет построен, пока будут реализованы его площади - в российских реалиях за это время может успеть пронестись не один кризис.

В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.

Рынок земли начал свое постепенное развитие вместе с коммерческой недвижимостью в первой половине 2000-х годов: благотворно влиял недостаток участков в пределах «старой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.

Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение их характеристик. В результате их применения в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различного назначения.

Прежде всего стоит отметить, что в 2001 году был принят к исполнению Земельный кодекс - №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. Другой важнейшей вехой стал федеральный закон о переводе земель из одной категории в другую - №172-ФЗ от 21.12.2004 г. В дальнейшем в данные документы вносились различные изменения и дополнения, однако в целом данные законы заложили фундамент будущего развития земельного рынка.

Оглядываясь назад, можно выделить несколько этапов развития рынка земельных участков.

Этап 1 начался примерно с середины 2000-х годов - это время зарождения современного рынка коммерческой недвижимости в целом. В этот период был бум «бумажных» проектов и земельные участки рассматривались как возможность выгодных вложений наравне с объектами капитального строительства. В это время создавались многие земельные банки. От инвестора при этом практически ничего не требовалось, земля сама по себе тогда дорожала по 20% и более в год. В дополнение в этот период начали намечаться процессы децентрализации: активно рассматривались различные проекты у МКАД и за его пределами в сфере офисной, торговой и складской недвижимости. Шел бум коттеджного строительства. Также заявлялись один за одним проекты комплексного освоения территорий (КОТ).

Этап 2 пришелся на острую фазу кризиса 2008-2009 годов. В это время рынок земли сильно просел, цены на участки ползли вниз, спекулятивные покупки сошли практически на нет.

Этап 3 - с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).

Однако рынок земельных участков так и не восстановился до докризисного уровня. С рынком складской недвижимости его роднило снижение спекулятивной части спроса.

Этап 4 - с начала 2015 года и по настоящее время - можно назвать «новой реальностью». Спекулятивный спрос сошел на нет. Нужно вкладывать в землю, так как просто держать ее на балансе достаточно затратное дело. Вдобавок к этому законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Таким образом, рынок земли подвержен тем же самым законам и влияниям рынка, что и различные сегменты недвижимости, - кризисам, перепадам спроса, возросшей налоговой нагрузке.

Способы формирования оптового предложения на рынке земли

До 2008 года благоприятная экономическая обстановка в стране, а также стабильный ежегодный рост показателей рынка создавали удобные условия для развития крупномасштабных проектов освоения территорий. Подобные проекты КОТ на тот момент регулярно заявлялись вблизи крупнейших мегаполисов, где есть максимальная концентрация платежеспособного спроса. Основными локациями подобного рода проектов являлись Московский регион и Ленинградская область. К другим территориям можно отнести города-миллионники Екатеринбург, Казань.

Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.

Также компанией планировался к развитию проект «Аэропорт-Сити» вблизи аэропорта «Домодедово» (офисные комплексы, гостиницы, выставочные центры, логистический и индустриальный центры).

Другими крупнейшими проектами КОТ с большим уклоном в жилую недвижимость заявлялись «Гран-При» (вместе со строительством ипподрома) в районе дер. Путилково и проект «Рублево-Архангельское», где предполагалось строительство около 4 млн кв. м (под жилье, офисные центры, торгово-развлекательный комплекс).

Однако активность в отношении данных проектов, в особенности в регионах, практически сошла на нет с наступлением кризиса 2008-2009 годов, и большая часть проектов так и осталась с тех времен на бумаге либо была заморожена на неопределенный срок.

За последние 5-6 лет массовых замораживаний проектов не наблюдалось. Однако это в большей степени связано с тем, что большая часть «бумажных» проектов» была заморожена еще в 2008-2009 годах.

В настоящее время акценты немного сместились - крупные проекты в области жилой недвижимости реализуются, однако они в большинстве своем представляют застройку массовым сегментом (эконом и комфорт) с минимально возможной инфраструктурой.

С жилой функцией все достаточно понятно: в последнее время (2016 год) спрос значительно сместился либо в Москву, либо в ближайшее Подмосковье, и всем более удаленным подмосковным стройкам стало гораздо тяжелее продаваться.

Подобное стало возможным благодаря появлению нового объема предложения на территории «старой» Москвы и более сниженной стоимостью по сравнению со среднерыночными показателями, характерными для города. Жилые комплексы за 15-20 км уже не так интересны - они могут рассчитывать прежде всего на местный локальный спрос.

В 2007-2008 годах существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. На тот момент наблюдался дисбаланс, когда предлагаемых к продаже промышленных земель было на порядок меньше, чем земель, которые предлагались под жилищное строительство.

Данный дефицит предложения был связан также еще и с тем, что ранее все земли промышленности находились под существующими объектами. Поэтому на тот момент все предложения - это фактически те же промышленные объекты.

Основными драйверами рынка земли сейчас являются жилая недвижимость, придорожные объекты и индустриальные проекты.

В то же время инвестору, который хочет войти на этот рынок и создать новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода и неопределенность по времени существенно затрудняют положение дел. Кроме того, существуют очень серьезные проблемы с получением инженерных мощностей - электроэнергии, газа и т. д. По идее, данные проблемы должны решать современные индустриальные парки.

Основные типы индустриальных парков:

• индустриальный парк, развиваемый на незастроенной территории (greenfield);
• индустриальный парк, развиваемый на застроенной территории (brownfield).

За последние 5-7 лет сегмент индустриальных парков получил широкое развитие в Московском регионе, появились действующие качественные примеры реализаций инвестиционных проектов .

Опираясь на отечественный опыт развития индустриальных парков, возможно формирование целесообразных мер поддержки данного сегмента.

На данный момент в Московской области, по данным Корпорации развития Московской области, насчитывается примерно 31 индустриальный парк (включая ОЭЗ), 5 из них являются государственными.

Список индустриальных парков Московской области

Название	Тип собственности	Тип	Общий размер (га)
«Виктория»	Частный	Greenfield	1400
«Котово»	Частный	Greenfield	506,5
«Коледино»	Частный	Greenfield	365
ОЭЗ «Ступино Квадрат»	Частный	Greenfield	359,5
«Есипово»	Государственный	Greenfield	284
«Спас-Заулок»	Государственный	Greenfield	265
«Дега Кластер Ногинск»	Частный	Greenfield	256
ОЭЗ «Дубна»	Государственный	Greenfield	187,7
«Северное Домодедово»	Частный	Greenfield	176,3
«Южный»	Государственный	Greenfield	175,9
«Южные Врата»	Частный	Greenfield	144
«Оболенский»	Государственный	Greenfield	130
«Металлер»	Частный	Brownfield	125
«Амарево»	Частный	Greenfield	125
«М4»	Частный	Greenfield	108
«Парфентьево»	Частный	Greenfield	95
«Северо-западная промзона»	Частный	Brownfield	20
«Карболит»	Частный	Brownfield	69
«Подосинки»	Частный	Greenfield	67
ОЭЗ «Исток»	Частный	Brownfield	60
«Озеры»	Частный	Greenfield	42
«Алтухово»	Частный	Greenfield	36
«Шерризон»	Государственный	Greenfield	30
«Ступино-1»	Частный	Greenfield	25
«Ногинск»	Частный	Brownfield	20,4
«Ивантеевка»	Частный	Brownfield	18
«Проминвест»	Частный	Brownfield	17
«Шереметьево»	Частный	Greenfield	12
«Богослово»	Частный	Greenfield	9,7
«Бронницы»	Государственный	Brownfield	9,41
«УКС»	Частный	Brownfield	8

Стоит отметить, что по факту в анализируемом регионе заявлено большее количество индустриальных парков (до конца 2017 года их должно стать 53). Однако большинство из таких предложений представляет собой нарезку на участки меньшей площади и продажу без коммуникаций. Таким образом, наиболее удобным вариантом для среднестатистического инвестора-девелопера является покупка участка незастроенной территории с коммуникациями и исходно-разрешительной документацией. На таких площадках уже проведен так называемый ленд-девелопмент.

Однако, как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.

Предложение на земельном рынке Московского региона

Важной задачей для инвестора является понимание потенциального объема нового строительства индустриальной недвижимости на основе анализа общего объема земельных участков промышленного назначения, а также анализа земельных участков, выставленных на текущий момент на продажу. Анализ проводился в разрезе застроенных и незастроенных участков.

Под застроенными в данном случае понимаются участки, имеющие капитальные строения преимущественно советского периода с большим коэффициентом незастроенной площади (более 70% свободной от застройки земли). Такие участки чаще всего обеспечены инженерными коммуникациями и находятся в развитых промзонах советского периода. От продажи зданий их отличает то, что владельцы таких объектов позиционируют их именно как участки на продажу .

Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости. Чаще всего это неосвоенные или частично освоенные участки в индустриальных парках типа greenfield (вторичный рынок). С точки зрения географии участки разделялись на зоны: МКАД - А107 («Бетонка») и А107 - границы МО. Для анализа отбирались земельные участки категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли населенных пунктов (зонированные под производственную и складскую деятельность).

В рамках отбора предложений по продаже/долгосрочной аренде земельных участков собиралась информация в Интернет на онлайн-агрегаторах предложений.

При сборе информации, помимо адреса, площади и стоимости, учитывались такие параметры, как:

• расстояние от МКАД;
• направление (федеральная трасса);
• обеспеченность инженерной инфраструктурой;
• степень подготовленности земельного участка (градостроительная проработка для девелоперского проекта).

При сборе информации по предложениям о продаже земельных участков также учитывались территории смежных участков, в совокупности образующие участки необходимой площади. В дальнейшем подобные «совокупные» предложения учитывались как один лот.

Таким образом, общее количество лотов на продажу составило 255 шт., в которые входит 429 земельных участков.

Доля предложения застроенных участков составляет около 1,2% от общего объема участков подобного типа (в пересчете на общую площадь).

Количество застроенных земельных участков со строениями (имущественных комплексов)

Площадь	Зона	Общее количество застроенных земель			Участки в продаже
		Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)	Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)
1-2 га	МКАД - А107	1956	3355	1,7	27	41	1,5
3-5 га	МКАД - А107	373	1430	3,8	11	43	3,9
5-20 га	МКАД - А107	799	7225	9	11	115	10,4
20-50 га	МКАД - А107	129	3782	29,3	2	50	25,2
От 50 га	МКАД - А107	40	4980	124,5	-	-	-
Итого		3297	20774	-	51	249	-

Доля незастроенных участков, выставленных на продажу, в общем объеме участков данного типа составляет 13,2% (в пересчете на общую площадь). То есть около 87% участков не выставлено на публичную продажу их текущими собственниками.

Количество незастроенных земельных участков

Площадь	Зона	Общее количество незастроенных земель в регионе (по данным Росреестра)			Участки в продаже
		Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)	Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)
1-2 га	МКАД - А107	1127	2032	1,8	76	136	1,8
3-5 га	МКАД - А107	233	886	3,8	22	81	3,7
5-20 га	МКАД - А107	767	7248	9,4	69	679	9,8
20-50 га	МКАД - А107	106	3044	28,7	28	841	30
От 50 га	МКАД - А107	68	7579	111,5	9	1000	111,1
Итого		2301	20789	-	204	2736	-

Стоит отметить, что в зоне от А107 («Бетонка») до границ Московской области предложений о покупке застроенных земельных участков почти нет (если рассматривать участки площадью от 5 га).

По количеству предложений больше всего земельных участков было выявлено на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском шоссе. По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское, Дмитровское, а также Симферопольское ш.

Анализ предложения в зависимости от направления

Структура предложений застроенных и незастроенных участков в разрезе по направлениям
(МКАД - границы МО)

Стоимость земельных участков в Москве и Подмосковье

Обзор подготовлен специалистами Skladman USG:
Ярославом Дарусенковым, руководителем отдела консалтинга;
Сергеем Соболевым, экспертом по подбору участков и подготовке к строительству.

На рынке земельных участков в Москве сложилась парадоксальная ситуация. Земли под застройку - дефицитный товар, но при этом участки, выставляемые на торги, как правило, никто не берет.

Без торга

В собственность земля в Москве не продается, один из способов приобретения земельного участка под строительство в Москве — это аукционы, которые проводит департамент по конкурентной политике. На аукционах можно приобрести право аренды земельных участков (обычно на четыре—шесть лет). Результаты аукционов демонстрируют, что предлагаемые лоты покупателям не интересны: по данным официальной площадки по проведению торгов torgi.gov.ru, из восьми аукционов на участки площадью от 1 га, которые должны были пройти в январе—феврале нынешнего года, не состоялось ни одного. Причина — отсутствие участников. Это при том что участки от 1 га по столичным меркам считаются довольно крупными: на каждом гектаре можно возвести до 35 тыс. кв. м недвижимости, и такие объемы инвесторам уже интересны.

Если на аукционе присутствует хотя бы один претендент, право аренды передается этому единственному желающему. Именно так произошло, например, с компанией «Метро Кэш энд Керри», получившей по стартовому значению арендной ставки 151,3 млн руб. в год участок 2,8 га на Боровском шоссе в Новой Москве под торговый центр площадью 90,8 тыс. кв. м.

Одна из причин, по которым аукционы не вызывают ажиотажа, связана с тем, что среди земель, выставляемых в последнее время на торги, отсутствуют участки под жилищное строительство. Но территории именно с таким целевым назначением, по словам крупных девелоперов, сейчас наиболее ликвидны и востребованны.

Жилье с нагрузкой

Второй вариант приобретения участка в столице под строительство — вторичный рынок. Но и в этом случае шансов найти участок под жилую застройку немного. «В основном предлагаются промзоны с расположенным на них имущественным комплексом, которые нынешним владельцам перестали быть интересными, — рассказывает Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». — В некоторых случаях назначение таких участков можно на возмездной основе сменить на жилое, в некоторых нет, но чаще всего такие предложения застройщикам невыгодны. Результат отражается в статистике: сейчас на территории Москвы в продаже представлено около ста участков размером от 1 га, а ежемесячно продается не более пяти».

Помимо промзон вторичный рынок представлен землями в городских районах, права на которые были получены ранее. Но большинство предлагаемых участков, как правило, имеет массу недостатков, обусловленных расположением, плохой инфраструктурой, различными обременениями, затратами на инженерные коммуникации.

Например, согласно данным агентства «Нежилые здания» (которое вопреки названию специализируется и на продаже инвестпроектов под жилую застройку), в Таганском районе столицы за 990 млн руб. предлагается участок 20 соток под строительство шестиэтажного дома общей площадью 7,9 тыс. кв. м (ГПЗУ и проект имеется). Правда, для начала требуется снести расположенное здесь ветхое строение. По той же схеме за 400 млн руб. продается участок 68 соток, расположенный в Марьиной Роще. На нем можно построить жилой дом площадью 27 тыс. кв. м (из которых на квартиры приходится 15,2 тыс. кв. м). При этом предварительно предстоит не только снести ныне расположенное на нем строение, но и решить вопрос с арендаторами, занимающими там помещения.

Участки, имеющие обременение в виде сноса существующих строений и особенно требующие отселения арендаторов, покупателям не интересны: такие обременения существенно увеличивают сроки реализации проектов и увеличивают риски для инвестора. Поэтому и продаются они крайне медленно.

Пример предложения с проблемной документацией — участок 60 соток у станции метро «Смоленская», на котором располагается трехэтажное здание из красного кирпича дореволюционной постройки. Предполагается, что этот объект подходит для редевелопмента и превращения в лофт-апартаменты либо может пойти под снос, а на его месте можно возвести дом площадью до 24 тыс. кв. м. Однако градостроительный план участка отсутствует, как не имеется и разрешение на снос. За этот объект продавец хочет получить 1,1 млрд руб.

Если же с документами все в порядке и обременений нет, то недостаток будет другим — необходимость больших инвестиций. Так, по информации агентства «Нежилые здания», в районе станции метро «Коломенская» за 530 млн руб. предлагается участок 1,4 га, на котором требуется возвести многоквартирный дом площадью 26 тыс. кв. м и спортивный центр в 4 тыс. кв. м. Согласно расчетам продавца, при вложениях в строительство 3,7 млрд руб. чистая прибыль от реализации проекта может составить около 900 млн руб. (при условии, что квадратный метр будет в среднем продаваться по 184,6 тыс. руб.). Предлагается также 2 га на набережной напротив ныне строящегося комплекса «Зиларт» под многоэтажный жилой комплекс площадью до 68 тыс. кв. м. На участок получено разрешение Градостроительно-земельной комиссии, сделана геоподоснова, имеется предпроектная документация. Цена вопроса — 2,3 млрд руб.

Недвижимая цена

Рынок давно научился определять адекватные расценки, при которых покупку можно считать целесообразной. По словам Максима Лещева, гектар земли без документов, расположенный на территории от ТТК до МКАД, стоит в диапазоне 150-250 млн руб. Если разрешительная документация имеется и понятны объемы предполагаемого строительства, то расценки привязываются не к размеру участка, а к количеству будущих квадратных метров. В той же локации от ТТК до МКАД, к примеру, затраты на землю в среднем составляют около 15% от рыночной стоимости жилья (в центре города этот показатель может доходить до 40%, а в Подмосковье составлять лишь 3%). Предлагаемые продавцами цены, как правило, оказываются завышенными.

Несмотря на то что рыночная стоимость квадратного метра в Москве снижается, земля вместе с ней не дешевеет, хотя это было бы логично при вышеприведенном способе вычисления ее стоимости. Но она особо и не дорожает, вопреки повышению кадастровой стоимости. «Арендные ставки на земельные участки в Москве сегодня устанавливаются исходя из кадастровой стоимости, которая с 1 января 2017 года была пересмотрена, — рассказывает Роман Сычев, генеральный директор девелоперской компании Tekta Group. — Однако мы наблюдаем увеличение стоимости по некоторым участкам лишь на 1-2%. И если говорить про общую тенденцию на рынке, ожидания продавцов и землевладельцев за последние два-три года снизились и долгожданного роста цен не произошло».

Анализ рынка земельных участков в Нижегородской области .

1. Анализ рынка земельных участков (по данным различных источников)

До наступления финансового кризиса высокий интерес девелоперов, инвесторов и спекулянтов к рынку земли оказывал значительное влияние на темпы роста стоимости земельных участков. Кризис заставил игроков рынка пересмотреть перспективы развития рынка земли.

Приобретение земли до наступления кризиса рассматривалось покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земельные участки покупались с различной целью: девелоперы и инвесторы приобретали их с целью получения дохода от денежного потока будущего объекта, спекулянты – с целью дальнейшей перепродажи, что оказало влияние на увеличение рыночной стоимости земли в последние годы.

Влияние финансового кризиса. В настоящее время земля в значительной степени потеряла свою инвестиционную привлекательность. Это объясняется рядом факторов.

Земля, как и любой другой объект инвестирования, обладает такими свойствами, как ликвидность, реализуемость, доходность и подверженность рискам. На сегодня земля является низколиквидным активом, т. к. в сложившихся условиях рынка недвижимости любой земельный участок не может быть продан в короткое время.

Также одной из причин низкой ликвидности земельных участков в условиях кризиса на рынке недвижимости является тот факт, что зачастую они приобретались без анализа наилучшего использования и наличия коммуникаций. Многие участки были приобретены со спекулятивными целями, без детальной проверки физических ограничений, и как результат, такая земля является непригодной для девелопмента.

Не облегчают процесс продажи земли и риски, как политические, так и экономические, с которыми может столкнуться любой инвестор. В результате страдает реализуемость, как одна из характеристик инвестиции, поскольку в нынешних условиях крайне тяжело преобразовать земельный участок как актив в наличные средства.

Формирование стоимости земли. Рыночную стоимость земельного участка также достаточно сложно определить в момент продажи, особенно в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Это усложняется массой факторов, таких как отсутствие статистических данных о реальных, а не запрашиваемых ценах при продаже аналогичных участков. Если участок находится в краткосрочной аренде, а не в собственности, тяжело оценить, будет ли реализован на нем проект в течение длительности действия договора аренды . Определить рыночную стоимость земельного участка методом дисконтирования будущих потоков от реализованного объекта сегодня также сложно, поскольку в нынешних условиях при прогнозировании арендных ставок можно сделать неоднозначные выводы.

Также на формирование стоимости земли влияет ряд характеристик участка: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

Одним из наиболее важных факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, является его месторасположение, а именно район расположения участка. Даже в пределах одного города стоимость земли может быть разной: цена участка тесно связана с понятием престижности места (социально-демографическими и экономическими показателями района, планами администрации по развитию соседних территорий и дорожной сети, количеством и спецификой окружающей застройки (жилая, коммерческая недвижимость)).

Цены продажи.

Сегодня уже прослеживается тенденция падения цен на земельные участки. Пока эксперты не готовы прогнозировать, насколько изменится стоимость земли в ближайшем будущем, поскольку она зависит от множества факторов: урегулирования внутриполитической и экономической ситуации, восстановления фондовых рынков, стабилизации национальной валюты . Продавцы, со своей стороны, также заняли позицию выжидания. Собственники земельных участков, в свою очередь, не готовы в течение нескольких недель снизить свои ценовые ожидания. Поэтому четких трендов относительно ценообразования на рынке земельных участков не присутствует.

Анализируя ценообразование на рынке земельных участков, особое внимание следует обратить на соотношение и формирование спроса и предложения.

Структура предложения. Рассматривая формирование предложения, остановимся отдельно на каждом участнике рынка.

В первую очередь пострадали от кризиса спекулянты, покупавшие землю исключительно с целью перепродажи, и теперь первыми стали выставлять ее на продажу.

Собственники, купившие земельные участки с целью девелопмента, не спешат выставлять на продажу свои объекты, т. к. ожидают окончания кризиса для дальнейшего развития своих проектов. В большинстве своем это компании-профессионалы, которые приобрели участки с правильным месторасположением и готовы ждать, пока рынок стабилизируется. Однако некоторые девелоперские компании, у которых не оказалось достаточного запаса прочности, и которые не могут в условиях кризиса получить финансирование под развитие своих проектов, также выставляют свои участки на продажу.

Следует отметить, что многие компании начинают избавляться от недоходных активов, что соответственно влияет на увеличение предложения.

На сегодняшний момент на продажу предлагаются гораздо более ликвидные объекты и по более адекватной цене, которая ниже запрашиваемой на рынке, например, этим летом.

На продажу выставлены участки с различным целевым назначением, как под развитие промышленных объектов и торгово-развлекательных комплексов, так и участки, предназначенные для строительства жилых , офисных и гостиничных проектов. Увеличилось предложение участков с готовыми проектами или с предпроектными предложениями.

Структура спроса. Формирование спроса происходит следующим образом.

По словам игроков рынка, спросом на данный момент пользуются участки с целевым назначением под строительство торговых и офисных комплексов. Менее привлекательными с точки зрения инвестора являются земельные участки под строительство складских комплексов, жилых проектов и объектов гостиничной недвижимости.

В свете последних событий уровень спроса на земельные участки уже не соответствует таковому в предыдущие годы. Во-первых, с рынка исчезает такая категория покупателей как спекулянты. Во-вторых, отсутствует спрос со стороны инвесторов, поскольку с целью хеджирования рисков сегодня они предпочитают инвестировать в объекты, которые уже приносят доход от аренды, а не в высокорискованный и непрозрачный рынок земли. В период кризиса доминирует стремление инвесторов минимизировать свои риски, и они отдают предпочтение инвестициям, где у них есть максимальные гарантии быстрого возврата вложенных средств. Поэтому сейчас в целом спрос смещается с земельных участков к строящимся объектам, по которым уже подписаны договора аренды с надежными компаниями на достаточно длительный срок. Падение спроса также вызвано тем, что часть игроков ушла с рынка.

Эксперты рынка сходятся во мнении, что в ближайшее время можно ожидать спрос на земельные участки со стороны покупателей активов по низкой стоимости, которые в кризисный период можно будет приобрести по очень привлекательной цене. Эта категория покупателей земельных участков – большие международные компании, которые пережили не один кризис, и планово развиваются, используя привлекательные возможности данного периода. Основными сегментами, интересующими эти компании, являются торговая и офисная недвижимость. И лучшие земельные участки в этих сегментах остаются востребованными. Также активизируются инвесторы, ориентированные на покупку обесцененных активов в период кризиса, преимущественно готовых объектов, за счет собственных средств.

Следует отметить, что в данный момент на рынке спрос практически отсутствует, даже на участки с целевым назначением, соответствующим инвестиционным задачам потенциального покупателя. Пока со стороны покупателей наблюдается выжидательная позиция, которая определяется как общей ситуацией в стране, так и неготовностью продавцов снижать цены. В то же время участков с хорошим месторасположением очень мало, их не может быть много в силу физических ограничений. И цены на эти участки еще не снизились до тех пределов, когда инвестор готов был бы их покупать.

Тенденции рынка. В целом на рынке земельных участков существуют тенденции, характерные для всего рынка недвижимости – при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях – держатся на прежнем уровне, или снижаются значительно медленнее. Возможны два варианта развития рынка:

Рынок пойдет по пути продавца и цены останутся на прежнем уровне, а покупатели будут к ним приспосабливаться Рынок пойдет по пути покупателя и цены начнут снижение.

Кризисная ситуация приведет к позитивным изменениям и переходу на качественно новый уровень развития рынка. Этому будут способствовать уход с рынка непрофессионалов и уменьшение количества спекулянтов. Девелоперы, в свою очередь, будут более тщательно оценивать риски реализации проекта на земельном участке и более внимательно подходить к вопросам юридического оформления, анализу наилучшего использования, созданию концепции будущего объекта.

2. Статистический анализ рынка земельных участков в Нижегородской области на основе данных ПЦФКО.

Для проведения качественного анализа рынка земельных участков Нижегородской области Оценщик использовал данные нижегородского рынка коммерческой недвижимости за январь-август 2009 года, а также информацию, содержащуюся в базе данных по коммерческой недвижимости «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки». Оценщик проанализировал данные аренды и продажи земельных участков. Общий объем выборки на 07.10.2009 г. составил объектов аренды и 156 объектов продажи) объекта. Главной задачей Оценщика является выявление реальных цен, существующих на рынке земельных участков. При этом использовалось предположение о том, что изменение арендной ставки и ставки продажи на землю в будущем - случайная величина. При анализе данных, использовалось логнормальное распределение . Автор отказался от использования более популярного среди Оценщиков нормального распределения по следующим причинам. Во-первых, приведенные гистограммы показывают, что распределение цен (арендных ставок) имеет явно выраженную в большинстве случаев правостороннюю скошенность, что в большей степени отвечает логнормальному распределению, чем нормальному, которое симметрично относительно центральной оси. Во вторых, в соответствии с нормальным распределением случайная величина может принимать как положительные, так и отрицательные значения; что противоречит природе рассматриваемых здесь данных: цены аренды и продажи не могут быть отрицательной величиной. Наконец, в третьих, модель логнормального распределения лучше отражает характер ценообразования. Цена (арендная ставка) формируются под влиянием многочисленных факторов, каждый из которых оказывает мультипликативное действие на оценку. Теоретически доказано, что в этом случае случайная величина стремится к логнормальному распределению.

Активность рынка.

Местоположение объектов коммерческой недвижимости за пределами областного центра характеризуется двумя параметрами: районом расположения и положением внутри района. Исходя из уровня экономического развития районы Нижегородской области можно объединить в три группы. К первой группе наиболее развитых районов относятся Борский, Кстовский и Арзамасский районы, а также г. Дзержинск. Ко второй группе относятся Богородский, Городецкий, Балахнинский, Павловский и Выксунский районы. Все остальные районы области составляют третью группу.

На рынке земельных участков в силу ряда его специфичных особенностей разница в объемах предложений продажи и аренды объектов достигает наибольших значений. Действительно, права собственности на объект недвижимости данного типа представляют собой особую ценность, впрочем, в зависимости от дальнейшего предполагаемого использования земельного участка , а также от величины земельного налога в определенных случаях приобретение прав краткосрочной аренды может являться более выгодным. Различие в объемах предложения на рынках продажи и аренды земельных участков является многократным.

На момент исследования на рынке земельных участков Нижегородской области зафиксировано 8 предложений аренды и 156 предложений продажи.

Структура предложения на рынке земельных участков Нижегородской области [по данным базы данных земельных участков «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки»]

При этом в структуре предложения практически весь объем предложения приходится на продажу (95%).

В качественной структуре предложения рынка земли в Нижегородской области для рассмотрения присутствуют земельные участки трех категорий – земли промышленного назначения, земли поселений, участки под строительство объектов дорожно-транспортной инфраструктуры и земли сельскохозяйственного назначения. Последняя категория земель в своем большинстве предлагается на территориях, близлежащих ко 2ой и 3ей группам районов. Она же является наиболее дешевой: как правило, в настоящий момент, под землями сельскохозяйственного назначения понимаются давно не обрабатывавшиеся заброшенные удаленные участки большой площади, зачастую они предполагаются под дальнейший перевод в какую-либо из других категорий – промышленного или же жилого использования. В непосредственной же близости к наиболее крупным населенным центрам области расположены участки под строительство индустриальных объектов, логистических центров, автосервисов , автозаправочных станций и проч. Интересным также является достаточно малый процент земель под индивидуальное (дачное) строительство (всего несколько предложений), предлагающихся к продаже на территории Нижегородской области в текущем 2009 году.

Анализ рынка аренды.

Рынок аренды земельных участков в Нижегородской области составляет всего 8 предложений. Характеристики каждого из них имеют много общих черт: принадлежность к 1ой и 2ой группам районов, а именно, к территориям близлежащих к Нижнему Новгороду Кстовскому, Богородскому и Дзержинскому районам, промышленное использование.

Как видно из нижеприведенной Таблицы 1 диапазон ставок аренды составляет от 20 руб./кв. м./мес. до 100 руб./кв. м./мес. Средняя стоимость аренды равна 65 руб./кв. м./мес., что практически соответствует арендной ставке Нижнего Новгорода (66 руб./кв. м./мес.).

Рассматриваемые земельные участки располагаются в непосредственной близости к Нижнему Новгороду, что повышает их востребованность, а соответственно и цену.

Предложения к аренде земельных участков в Нижегородской области

Таблица 1

	Район	Населенный пункт	Описание	Площадь, кв. м.	Цена предложения, руб./кв. м. в месяц	Источник
	Дзержинский	г. Дзержинск	г. Дзержинск. Открытая площадка - участок земли с ж/д веткой. Ядрихинский Алексей,
	Кстовский	г. Кстово	Специалист ЦКН Свинцова Анастасия, Площадь общая: 2500,0 кв. м. Нижегородская обл., г. Кстово. Аренда, руб./за кв. м. в месяц: 24. Аренда, руб. всего в месяц: 60 000. Этаж: 1 этаж. Статус помещения: нежилое. Участок земли на охраняемой территории, можно снять меньшую площадь. Цена с НДС.
	Кстовский		АН «Алгоритм», Кстовский район. Ориентир: ТРЦ «МЕГА». Аренда, руб./кв. м. в месяц: 45 с НДС. Асфальтированная площадка, 0,89 га.			www. algoritm. *****
	Кстовский	с. Б. Ельня	АН «Алгоритм», Кстовский район. Ориентир: с. Б. Ельня. Общая площадь, кв. м.: 129,0. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 50 с НДС. Асфальтированная охраняемая площадка 1 га для складирования грузов и стоянки машин на выезде из города, и офисы от 13,0 до 44,0 кв. м. по 350 руб./кв. м. с НДС. Сантехника отеч. Парковка автомашин: есть. Вода: есть. Отопление: есть. Подъезд к объекту: автодорога.			www. algoritm. *****
	Кстовский	г. Кстово	Магистральная ул. Сдается в аренду огороженная, асфальтированная площадка в г. Кстово общей площадью 2 000,0 кв. м., расположенная на трассе М7, идеально для выставки-продажи коммерческой техники и оборудования, коммунальные платежи , охрана не входят в стоимость. Ильин Михаил,
	Богородский	г. Богородск	АН «Алгоритм», Район г. Богородск. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 100. Земельный участок 2 000,0 кв. м. под складирование металла, пиломатериалов , есть весы, погрузчики, ж/д ветка.			www. algoritm. *****
	Богородский	г. Богородск	Район г. Богородск. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 100. Земельный участок 4 000,0 кв. м. под складирование металла, пиломатериалов, есть весы, погрузчики, ж/д ветка.			www. algoritm. *****
	Богородский	г. Богородск	Район г. Богородск. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 100. Земельный участок 6 000,0 кв. м. под складирование металла, пиломатериалов, есть весы, погрузчики, ж/д ветка.			www. algoritm. *****

арендные ставки по области варьируются в достаточно широких диапазонах: от 20 руб./кв. м./мес. до 100 руб./кв. м./мес. Средняя цена аренды по области составляет 65 руб./кв. м./мес.

Анализ рынка продажи.

Как было отмечено выше в анализе «Активность рынка» доля предложения по продаже земельных участков составляет 95% (156 объектов из 164) от совокупного объема предложения в целом по области. При этом диапазон цен продажи представляется достаточно широким.

В нижеприведенных графиках Таблицы 2 показано, что цены продажи земельных участков варьируются в широком диапазоне от 8 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона формируют участки из интервала 100 – 1 000 руб./кв. м. Средняя цена продажи в целом по области принимает значение, равное 600 руб./кв. м.

Для более детального анализа цен продажи земельных участков по Нижегородской области Оценщик считает целесообразным классифицировать область по двум группам: первую группу формируют города и районы 1 зоны, вторую – 2 – 3 зоны.

В формировании цен продажи первой зоны участвуют такие города как Бор, Дзержинск, Кстово, Арзамас, Саров. Здесь цены принадлежат интервалу от 11 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. при средней ставке продажи 1 000 руб./кв. м.

Наибольшую стоимость (от 1000 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м.) имеют земельные участки площадью менее 15 000 кв. м. В среднем это значение составляет 1 600 кв. м. Данные территории предназначены под строительство объектов придорожного автосервиса, как следствие, наиболее востребованы. Их количество составляет около 50% выборки. Для участков наибольшей площади стоимость продажи постепенно убывает от 1 000 руб./кв. м., достигая наименьшего зафиксированного значения 50 руб./кв. м.

Земли сельскохозяйственного назначения формируют диапазон от 11 руб./кв. м. до 1 000 руб./кв. м. В основном такие участки располагаются в городах Арзамас и Кстово.

Проанализируем ситуацию, присущую земельным участкам второй и третьей зоны.

Диапазон ценовых показателей продажи составляет от 8 руб./кв. м. до 5 000 руб./кв. м. При этом более 55% интервала формируют земельные участки от 40 руб./кв. м. до 350 руб./кв. м. Средняя стоимость продажи зафиксирована на уровне 400 руб./кв. м. Следует отметить, что наибольшая стоимость продажи (от 800 руб./кв. м.) характерна для земельных участков небольших площадей: от 2 000 кв. м.

Диапазону низких цен: от 8 руб./кв. м. до 200 руб./кв. м., соответствуют земельные участки сельскохозяйственного. Более дорогие ставки аренды принадлежат участкам промышленного назначения, а также под строительство АЗС, кафе, стоянок грузовых автомобилей, автосервиса, мотеля и др.

Согласно данным, представленным выше, цена продажи по области варьируются в достаточно широких диапазонах: от 8 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона цен продажи принадлежит интервалу от 100 руб./кв. м. до 1 000 руб./кв. м. Средняя цена продажи по области составляет 600 руб./кв. м.

Графики, отображающий цены продажи на производственно-складскую недвижимость .

Таблица 2

Область (в целом)

1 зона

2 – 3 зоны Коэф. Вариации 1,18 Коэф. асимметрии 2,39

Плотность логнормального распределения Параметры логнормального распределения Параметры выборки (Объём выборки 91) Среднее 400,0 Медиана 200,0 Дисперсия 0 Размах 5000,0 Коэф. Вариации 1,75 Коэф. асимметрии 4,86

Выводы:

1. Диапазон ставок аренды земельных участков Нижегородской области составляет от 20 руб./кв. м./мес. до 100 руб./кв. м./мес. Средняя стоимость аренды равна 65 руб./кв. м./мес., что практически соответствует арендной ставке Нижнего Новгорода (66 руб./кв. м./мес.).

2. Цены продажи земельных участков варьируются в широком диапазоне от 8 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона формируют участки из интервала 100 – 1 000 руб./кв. м., объекты до 100 руб./кв. м. предлагаются под сельскохозяйственное использование, от 1 000 руб./кв. м. предлагаются участки в Кстовском, Дзержинском районах под индивидуальное жилищное строительство, соответственно, на увеличение цены продажи оказывает влияние престижность местоположения участка. Средняя цена продажи в целом по области принимает значение, равное 600 руб./кв. м.

3. В формировании цен продажи первой зоны участвуют такие города как Бор, Дзержинск, Кстово, Арзамас, Саров. Здесь цены принадлежат интервалу от 11 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. при средней ставке продажи 1 000 руб./кв. м.

4. Диапазон ценовых показателей продажи второй и третьей зон достаточно широк, при этом более 55% интервала формируют земельные участки от 100 руб./кв. м. до 800 руб./кв. м., объекты до 200 руб./кв. м. обладают сельскохозяйственным назначением, от 600 руб./кв. м. участки предлагаются под строительство АЗС, кафе, стоянки грузовых автомобилей, автосервиса, мотеля и др. в Богородском районе. Средняя стоимость продажи зафиксирована на уровне 400 руб./кв. м. Следует отметить, что наибольшая стоимость продажи (от 800 руб./кв. м.) характерна для земельных участков небольших площадей: до 2 000 кв. м.

5. В структуре предложения земельных участков Нижегородской области практически весь объем предложения приходится на продажу (95%).

6. В качественной структуре предложения рынка земли в Нижегородской области присутствуют земельные участки трех категорий – земли промышленного назначения, земли поселений, участки под строительство объектов дорожно-транспортной инфраструктуры и земли сельскохозяйственного назначения.

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Если у вас достаточно денег для своего дела, можно . Но большинство людей не в состоянии этого сделать. Но необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Сначала следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.

Как рассчитывается аренда

Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же. Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю. Частник или фирма могут ориентироваться на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные интересы.

Поэтому необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и влияет друг на друга. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды.

Размер любой арендной платы должен указываться в договоре.

Нормативная арендная плата

Стоимость устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из и её местоположения.

• для подсобного хозяйства – дачи;
• – пашни;
• промышленности – территории для строительства заводов;
• населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.

При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.

1. Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
2. Ценность участка для города, области . Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
   • инженерная и строительная ценность;
   • социальная, экономическая роль;
   • природные качества территории;
   • историческая и архитектурная ценность;
   • прочие параметры.

Стоимость аренды сельхозземли в Ивановской области (1 гектар стоит около 30 000 рублей) и стоимость аренды земли под строительство в центре Москвы (1 сотка земли может стоить несколько миллионов рублей) серьезно отличаются. Более точная цена на аренду земельного участка может быть получена непосредственно в городской администрации или же в сельском совете.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли, так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной.

1. При кадастровой оценке официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
2. Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
3. Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
4. Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивает стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
5. Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине, будет регулярно затапливаться.
6. Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.

Рыночная стоимость аренды

Может показаться, что кадастровая стоимость земли должна соответствовать рыночной. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой.

Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуации в стране и регионе.

Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные, и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».

Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.

Другими словами, нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали , открыть бизнес. Вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть. Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.

Анализ стоимости аренды и прогноз

Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли, лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий, обратимся к тому, чему может научить прошлое.

Обзор изменений стоимости в прошлом

Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране.

С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется: чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.

В 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность.

Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.

Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды на земли сельскохозяйственного назначения не только падала медленнее, но даже пошла в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.

Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.

Ситуация в настоящий момент

Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, стоимость аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.

Величина аренды устанавливается государством. Обычно стоимость земли для аренды составляет 1,5% от ее оценочной кадастровой стоимости.

Прогноз цен на будущее

Стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом, так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в 2019 году стоимость аренды земли будет напрямую зависеть от внутренней экономической ситуации в стране, но уже сейчас наметилась тенденция к удорожанию.

Средний ежегодный платеж по аренде составляет 800 рублей. Право аренды обходится в 10 000 — 15 000 руб.

Расходы на оформление документов – 5000 рублей + 1000 рублей государственная пошлина.

Формулы для расчета

Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем — у частника или у государства.

Расчет аренды государственных земель:

А = К * %, где

• А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
• К – кадастровая стоимость земли;
• % — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

• 0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
• 0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
• 1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
• 2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Расчета аренды частных земель:

А = Ц * %, где

• А – арендная плата в год;
• Ц – рыночная цена земли;
• % – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Во второй формуле учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую. При этом факторы, увеличивающие стоимость, не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% — ставка ЦБ в 2018 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.

Примеры расчетов

Возьмем Ивана Ивановича, решившего взять в аренду землю для ведения огородничества. Период аренды – май-сентябрь (включительно) 2016 года, рыночная оценка земли производилась в декабре 2015 (за полгода по правилам), договор заключался тогда же. Стоимость земли на лето 2016 оценена в 100 000 рублей.

1. Ставки ЦБ в 2015 – 8,25%.
2. Рыночная стоимость – 100 000 рублей.
3. Годовая оплата аренды = 100 000 * 8,25% = 8250 рублей в год.

За период с мая по сентябрь (5 месяцев) Иван Иванович заплатит 3 437 рублей и 50 копеек.

Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей .

1. Кадастровая цена – 300 000 рублей.
2. Коэффициент – 1,5%, так как строится кафе.
3. Годовая оплата = 300 000 * 1,5% = 4500 рублей

Актуальные нюансы аренды земельного участка

Помимо расчета арендной платы, необходимо решить множество других моментов, чтобы получить участок в свободное пользование. Подробные разъяснения о самых важных моментах покупки и аренды земельного участка, которые следует знать любому землепользователю — на видео.