Технический план сооружения. Что такое технический план Технический план на недвижимый комплекс

Здравствуйте!
Попробую немного прояснить ситуацию по поводу единого недвижимого комплекса (хотя я не кад инженер, но может кому поможет мой опыт).
По поводу новой xml схемы на единый недвижимый комплекс пока нету! в законную силу она вступит после 2-х месяцев с момента официального публикования на сайте Росреестра, когда нам её ждать никому не известно, в.т.ч. и в Росреестре врят ли кто знает.
Ранее ставили АЗС как единый недвижимый комплекс следующим образом: Техплан на сооружение! бралось пятно застройки (то есть по бордюру ну и выступы если выходили за бордюр объекты). Все объекты отображались схематично на общей схеме. Весь состав АЗС (здание сооружения и пр.) описывалось в заключении кадастрового инженера перечнем с характеристиками которые могли указывать (если они есть в разрешении на строительство). Если нет, то придется хорошенько попотеть описывая каждое сооружение и доказать, что отдельное разрешение на него не требуется. Пример заключения прикрепляю если кому понадобится. Так ставили АЗС и пр. с 2013 по 2017г. точно.

Теперь к текущему моменту. Негласно получили информацию, что пока надо подтягивать текущую xml под новые требования и прописывать как можно больше. Сейчас пробуем сделать для ввода следующим образом: Техплан по старой схеме xml (если не ошибаюсь ТР_v03). но раздуваем его так: прописываем единый недвижимый комплекс 1 единым контуром (как совокупность всех контуров сооружений входящих в состав сооружения) и прикрепляем к нему целую кучу мелких контуров - отдельными последовательно проставленными блоками (Каждый блок содержит координаты контура, заключение кад. инженера относительно этого контура, схему контура этого сооружения, дополнительно на схеме отображается его местоположение на ЗУ опять же схемой, свою нумерацию). Основная характеристика сооружения берется как площадь застройки единого контура, а остальные из непосредственных замеров на местности (правда следить надо, что бы с проектной документацией и разрешением на строительство все сходилось). В заключении кад инженера единого контура обязательно описываем перечнем все контура с указанием их нумерации и характеристик.
Такой объем xml не тянет, поэтому приходиться прикреплять все дополнения в pdf.
Не забываем прописать в заключении кад. инженера, что это единый недвижимый комплекс согласно ст..... (ссылка на законодательство) - лучше в каждом заключении. Работы много получается.
Как росреестр реагирует на такой техплан пока не скажу, пока только в процессе перед подачей на ввод, так что потом скажу или скорректирую.

1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

2. В техническом плане указываются:

1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости;

(см. текст в предыдущей редакции)

3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Технический план состоит из графической и текстовой частей.

4. В графической части технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения, машино-места представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

6. Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения.

6.1. Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

КонсультантПлюс: примечание.

Если на 01.01.2017 права на машино-место уже были зарегистрированы, переоформление не нужно, независимо от соответствия такого машино-места допустимым размерам (ст. 6 ФЗ от 03.07.2016 N 315-ФЗ).

6.2. Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования.

6.3. По желанию заказчика кадастровых работ могут быть дополнительно определены координаты специальных меток. По желанию обладателя права на машино-место характерные точки границ машино-места могут быть дополнительно закреплены специальными метками на поверхности пола.

7. В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения, включая сведения об использованной при подготовке технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.

7.1. В случае, если по желанию заказчика кадастровых работ местоположение машино-места устанавливалось путем определения координат одной или нескольких характерных точек границ помещения или местоположение границ машино-места устанавливалось путем дополнительного определения координат специальных меток, в техническом плане помещения или машино-места также приводятся сведения об использованной при подготовке технического плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.

8. Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости. При отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), допускается использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости.

10. Сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации , составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

(см. текст в предыдущей редакции)

11.1. Технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании указанной в части 11 настоящей статьи декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью.

Технический план - это документ, воспроизводящий сведения об объекте недвижимости: причем как уже имеющиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), так и новые - необходимые для Государственного кадастрового учета (ГКУ) вновь образованного объекта недвижимости или его измененных характеристик, параметров, а также частей объектов недвижимости.

К таким объектам недвижимости относятся:

• здания, жилые дома, дачи (в том числе многоквартирные дома);
• сооружения (любые линейные объекты, например: линии ЛЭП, газопроводы и др.);
• помещения (квартиры, офисы);
• машиноместа (ранее не являлись объектами недвижимости, однако, в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 машиноместа, наряду со зданиями и сооружениями признаются недвижимостью и подлежат постановке на ГКУ);
• объекты незавершенного строительства (сведения о не введенной в эксплуатацию недвижимости также вносятся в ЕГРН в целях заключения сделок, налогообложения и учета);
• единые недвижимые комплексы (то есть объекты, представляющие собой совокупность зданий, сооружений, объединенных единым назначением, тесно связанных технологически, и расположенных на одном земельном участке. К таким комплексам относятся сложные (неделимые) промышленные комплексы, заводы и предприятия, объекты железнодорожной и трубопроводной инфраструктуры и так далее).

Что включает в себя технический план

Технический план состоит из текстовой и графической частей, а также приложений.

В текстовой части технического плана приводятся общие сведения о кадастровых работах, исходные данные, характеристики объекта недвижимости и его частей (при наличии), сведения о выполненных измерениях и расчетах, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, характеристики помещений и машино-мест, расположенных в здании, сооружении, а также заключение кадастрового инженера.

Графическая часть технического плана оформляется с помощью специальных условных знаков в масштабе, обеспечивающем читабельном всех элементов и характерных точек объекта недвижимости и его частей. Графическая часть состоит из нескольких разделов:

• схема геодезических построений (отражает сведения о выполненных полевых работах по определению местоположения объекта недвижимости с использованием геодезических пунктов и специальных приборов - электронных тахометров и спутниковых GPS/ГЛОНАСС-приемников);
• схема расположения объекта недвижимости (и/или его части) на земельном участке;
• чертеж контура объекта недвижимости (и/или его части);
• план этажа (этажей, или части этажа) или план здания, сооружения, их частей с указанием местоположения конкретного помещения или машиноместа.

В состав приложений к техническому плану объекта недвижимости могут включаться различные документы, в том числе:

• декларация об объекте недвижимости, а также ее приложения;
• документы, подтверждающие изменение проектной документации, и отдельные ее разделы (в случае необходимости);
• уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• ранее выданный технический паспорт БТИ;
• соглашение собственников или решение общего собрания, определяющего порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности;
• согласие физического лица (заказчика кадастровых работ) на обработку персональных данных;
• документ, подтверждающего присвоение адреса объекту недвижимости;
• Акт органа государственной власти или местного самоуправления, судебный акт или договор (соглашение) об установлении ограничений прав, обременений (сервитута);
• пространственная 3D-модель здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, содержащая описание его конструктивных элементов с учетом высоты и/или глубины в специализированном электронном формате;
• иные документы, предусмотренные федеральным законодательством Российской Федерации;

Копии документов, содержащих сведения ЕГРН, в приложение не включаются (их реквизиты указываются в разделе «Исходные данные» текстовой части технического плана). В зависимости от вида кадастровых работ и конкретного объекта недвижимости состав технического плана (его разделов и приложений) может быть различным.

Заключение кадастрового инженера

В заключении кадастрового инженера приводится дополнительное описание (обоснование) выполнения кадастровых работ и/или объекта недвижимости, его характеристик и особенностей, например, если линейное сооружение расположено в нескольких кадастровых округах, указываются сведения о договоре подряда между заказчиком и кадастровым инженером (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), а также сведения о членстве кадастрового инженера в Саморегулируемой организации кадастровых инженеров (СРО).

В заключении кадрового инженера приводится информация о выявленных в ходе кадастровых работ ошибках в местоположении объекта недвижимости, несоответствии площади в правоустанавливающих документах ее фактическому значению.

В каком случае нужно оформлять технический план

Обязательно ли оформление технического плана?

Само по себе владение объектом недвижимости не обязывает вас оформлять технический план. Однако при совершении любой сделки с объектом недвижимости или его частью оформление технического плана является обязательной процедурой - без него не зарегистрируют ни договор долгосрочной аренды, ни купля-продажа, ни дарение.

Технический план для договора аренды

Наиболее распространенной сделкой в крупных населенных пунктах является аренда недвижимости - прежде всего, это офисные или складские (нежилые) помещения , нежилые здания (и их части) . Для краткосрочной аренды сроком до 1 года регистрация не требуется , однако, для заключения договора аренды на срок от 1 года и более (долгосрочная аренда) оформление технического плана - принципиальное условие, так как именно на его основании Росреестр осуществляет не только постановку недвижимости на кадастровый учет, но и регистрирует договор аренды.

Такое условие распространяется и на жилые помещения — квартиры. Если планируется заключение договора долгосрочной аренды, то собственник недвижимости также должен заняться оформлением соответствующего технического плана с целью регистрации договора аренды.

Технический план для дачного дома в СНТ

Еще одним крайне популярным случаем является дачный участок в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) или дачном некоммерческом партнерстве (ДНП). Несмотря на то, что в садовом доме (даже если таковой является объектом капитального строительства) прописаться нельзя, при совершении сделки оформление технического плана является обязательным. К таким сделкам в отношении земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости относятся:

• купля-продажа;
• дарение;
• наследство.

Технический план для ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство)

Если планируется строительство полноценного здания для проживания одной семьи (не более 3-х этажей, подвал и мансарда считаются этажами), то такой объект недвижимости попадает в категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

В таком доме законодательство допускает прописку граждан - то есть регистрацию постоянного места жительства, однако потребуются и дополнительные документы. Прежде всего для ИЖС необходимо Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта, а также проектная документация (при наличии). Оба документа являются основаниями для подготовки технического плана, который в свою очередь необходим для кадастрового учета и регистрации прав на объект ИЖС. Таким образом, для объекта индивидуального жилищного строительства необходим следующий пакет документов:

• уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта;
• технический план объекта недвижимости;
• проектная документация (при наличии);
• декларация об объекте недвижимости (при отсутствии проектной документации);
• надлежащим образом оформленные документы на земельный участок.

Технический план для МКД (многоквартирный дом)

Следующей ситуацией подготовки технического плана, особенно в условиях крупных городов, мегаполисов, является строительство многоквартирных домов (МКД) . Данный вопрос актуален прежде всего для девелоперов и застройщиков.

Технический план - это один из необходимых документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В данном случае он готовится на основании Разрешения на строительство, а также проектной документации и правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на земельный участок.

Вместе с этим после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ), подготовка технического плана снова необходима, так как и на сам МКД, и все жилые помещения (квартиры), и машино-места, и нежилые помещения общего пользования должны быть поставлены на Государственный кадастровый учет, внесены в ЕГРН. Документами-основаниями для подготовки технического плана с целью ГКУ будут являться РВЭ и документы на земельный участок.

Технический план на машино-место

Важной новацией современного законодательства является оформление технических планов в отношении машино-мест - они признаются самостоятельными объектами недвижимости. Сведения о них в техническом плане указываются на основании следующих документов:

• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• проектная документация;
• проект перепланировки и акт приемочной комиссии;
• технический паспорт БТИ, изготовленный до 2013 года, и утвержденный акт о приемке в эксплуатацию (при отсутствии вышеуказанных документов);
• декларация и иные документы, например: копия договора долевого строительства (если в нем присутствует описание машино-места), акт приема-передачи готового помещения (при отсутствии проектной документации).

Технический план на сооружения

Помимо зданий и помещений оформление технических планов необходимо и для других объектов недвижимости, например: сооружений . В зависимости от функционального и технологического назначения сооружения делятся на:

• сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического и нефтехимического производства (электроэнергетика, нефтяная промышленность, черная и цветная металлургия, угольная и сланцевая промышленность, горнорудные предприятия и НПЗ, газохимические комплексы и так далее);
• сооружения машиностроительного производства (авиастроение, судостроение);
• гидротехнические сооружения (ГТС; молы, причалы, ГЭС, дамбы, шлюзы);
• сооружения лесопромышленности (целлюлозно-бумажные комбинаты и деревообрабатывающие заводы);
• сооружения мукомольное-крупяной и комбикормовой промышленности;
• сооружения сельско-хозяйственного производства (животноводство, рыбные хозяйства, системы ирригации и мелиорации);
• сооружения транспорта и связи (железнодорожные комплексы, линии метрополитена, трубопроводный транспорт, сооружения воздушного, дорожного и водного транспорта, линии связи, ЛЭП);
• сооружения строительной индустрии;
• сооружения ЖКХ (канализация, водопровод, очистные сооружения);
• сооружения обороны и защиты от чрезвычайных ситуаций.
• иные сооружения гражданского назначения (спортивно-оздоровительные, культуры и отдыха, исторические, науки и образования);

Технический план на АЗС (единый недвижимый комплекс)

Технический план обязателен при оформлении единого недвижимого комплекса - то есть неделимой вещи например АЗС . Такой документ содержит информацию обо всех входящих в его состав зданиях и сооружениях (за исключением тех, сведения о которых уже внесены в ЕГРН).

Технический план на объект незавершенного строительства

Для объекта незавершенного строительства также требуется подготовка технического плана. В данном случае заказчик кадастровых работ должен предоставить кадастровому инженеру разрешение на строительство и проектную документацию (при наличии) или, если законодательством не предусмотрена их подготовка, технический паспорт объекта недвижимости, изготовленный до 2013 года. Дополнительно кадастровому инженеру необходимо определить местоположение объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также степень его готовности.

Технический план на объект культурного наследия

Определенная специфика присутствует при работе с объектами недвижимости, которые построены до 1917 года и/или являются объектами культурного наследия (ОКН). Для них также оформляется технически план, неотъемлемой частью которого являются:

• Декларация об объекте недвижимости, заверенная правообладателем объекта недвижимости или земельного участка, на котором он расположен (для объекта построенного до 1917 года);
• Декларация об объекте недвижимости, заверенная органом охраны объектов культурного наследия (для ОКН);
• Выписка из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Кто делает технический план

Заказать технический план, в соответствии с действующим законодательством уполномочен только аттестованный кадастровый инженер . Он должен соответствовать целому ряду требований:

• состоять в одной саморегулируемых организации кадастровых инженеров (СРО), что подтверждается выпиской из реестра членов СРО или свидетельством;
• иметь высшее профильное образование, а также аттестат кадастрового инженера (в случае начала осуществления кадастровой деятельности ранее 2017 года);
• не иметь непогашенной (неснятой) судимости;
• не состоять в реестре дисквалифицированных лиц;
• иметь договор обязательного страхования гражданской ответственности (кадастровой деятельности);
• осуществлять кадастровую деятельность в качестве работника юридического лица или индивидуального предпринимателя (ИП).

Технический план объекта недвижимости обязательно должен быть заверен подписью и печатью кадастрового инженера (при подготовке бумажного вида) и усиленной электронно-цифровой подписью (ЭЦП) (при подготовке электронных документов в формате XML).

Электронные документы в формате XML и скан-копии документов-приложений в формате PDF вместе с файлами ЭЦП (формата SIG) упаковываются в электронный ZIP-архив и на диске вместе с заявлением подаются в органы кадастрового учета и государственной регистрации прав.
ZIP-архив и XML-документ технического плана имеют специфическое наименование, которое содержит так называемый GOID - уникальный 16-ти значный неповторяющийся номер электронного документа.

Подготовить технический план уполномочен только кадастровый инженер. Заверение технического плана геодезистами, руководителями землеустроительных организаций или органов технической инвентаризации (БТИ) не допускается и юридической силы не имеет.

Куда подавать технический план

Кто осуществляет кадастровый учет

В соответствии с федеральным законодательством органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление Государственного кадастрового учета (ГКУ) объектов недвижимости и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Свои функции в области ГКУ и ведения ЕГРН Росреестр осуществляет через подведомственное ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» и его территориальные органы - филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» в субъектах Российской Федерации.

Таким образом, с заявлением о кадастровом учете и техническим планом объекта недвижимости необходимо обращаться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» или его территориальные подразделения в муниципальных образованиях. Также подать технический план можно и в Многофункциональный центр (МФЦ, Мои документы) , однако срок рассмотрения заявления увеличится на 4 дня.

Отказы и приостановки Росреестра

Рассмотрим основные причины приостановлений осуществления Государственного кадастрового учета, то есть ошибки, при наличии которых технический план вернут на доработку (исправление):

• в техническом плане не указаны номер и дата заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ;
• графические сведения об объекте недвижимости не соответствуют сведениям проектной документации, включенной в состав приложений технического плана;
• неверно указан контур объекта недвижимости или отсутствуют планы этажей;
• графическая часть технического плана оформлена без использования специальных условных знаков или с нарушениями;
• электронные образы документов не соответствуют оригиналам (например, сведения в техническом плане не соответствуют Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию);
• в составе технического плана отсутствует разрешительная документация: проект перепланировки, техническое заключение, разрешение на ввод в эксплуатацию, акт Мосжилинспекции;
• некорректно приведены сведения об адресе объекта недвижимости (не в соответствии с ФИАС - Федеральной информационной адресной системой).

На исправление указанных ошибок кадастровому инженеру законодательством отводится не более 3-х месяцев, в противном случае приостановка ГКУ сменится отказом в осуществлении кадастрового учета.

Вместе с этим наиболее распространенными причинами отказа в ГКУ являются следующие:

• с заявлением о ГКУ обратилось неуполномоченное лицо (не являющееся правообладателем объекта недвижимости или земельного участка, на котором он расположен) или представитель заявителя не имеет нотариальной доверенности, оформленной должным образом;
• объект, с заявление о ГКУ которого обратился заявитель, не является объектом недвижимости;
• на объект недвижимости наложены судебные или административные ограничения.

Сроки и стоимость подготовки

Сроки подготовки технического плана зависят от конкретных параметров объекта недвижимости:

• территориальная доступность;
• общий объем кадастровых работ;
• площадь и протяженность объекта недвижимости;
• срочность выполнения работ;
• наличие / отсутствие препятствий нормативно-правового характера.

Стоимость технического плана устанавливается заказчиком и исполнителем в договоре подряда на выполнение кадастровых работ, неотъемлемой частью которого является твердая смета. Реквизиты договора обязательно указываются кадастровым инженером в техническом плане.

Цена на технический план начинается от 15 000 рублей, но все зависит от самого объекта, поэтому просчет стоимости производят в индивидуальном порядке. Если вам с ходу говорят цену без анализа документов, очень большая вероятность того что услуга окажется некачественной.

Многие компании занижают реальную стоимость оформления технического плана для того чтобы получить от вас предоплату, при этом страдает и качество выполнения работ. Не ищите самые дешевые услуги.

Сроки рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект недвижимости в филиалах ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» следующие:

• 5 рабочих дней (для государственного кадастрового учета);
• 7 рабочих дней (для государственной регистрации права);
• 10 рабочих дней (для одновременно проведения ГКУ и ГРП).

При обращении в Многофункциональный центр «Мои документы» указанные сроки увеличиваются на 4 рабочих дня.

В данной статье мы разберем изменения, касаемые изготовления технического плана объекта капитального строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения.

Положения Приказов Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 N 403, от 23.11.2011 N 693, от 10.02.2012 N 52, от 29.11.2010 N 583, от 13.12.2010 N 628 теряют силу с 1 января 2017 года и в действие вступает новый нормативно-правовой акт -

В этом приказе будут отражены требования к подготовке технического плана здания, помещения, сооружения, ОНС, а так же декларации объекта недвижимого имущества.

К сожалению, технический вопрос проработан не на столько хорошо, как правовой. И поэтому XML схема, которая будет соответствовать требованиям Законодательства будет доступна для использования минимум этой весной.

А пока, орган кадастрового учета (моего региона) рекомендует кадастровым инженерам использовать раздел «Заключение кадастрового инженера», а так же включать в состав приложения к техническому плану необходимые документы и чертежи.

Что же нового несет нам этот 2017 год?

1. Документы-основания для подготовки технического плана

Для наглядности мы подготовили небольшую таблицу.

Документ	Здание	Сооружение	ОНС	Помещение	ЕНК
проектная документация	+	+	+	+	+
декларация	+	+	+	+	+
разрешение на ввод в эксплуатацию	+			+
технический паспорт, изготовленный до 01.01.2013 и (или) утвержденного в установленном ФЗ порядке акта о приемке в эксплуатацию	+	+	+	+
разрешение на строительство			+
проект перепланировки и акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки				+

2. При подготовке технического плана используется:

Сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости, сведения об объектах недвижимости, входящих в его состав (для единого недвижимого комплекса) или расположенных в нем, а также о земельном участке (земельных участках), в границах которого (которых) расположен соответствующий объект недвижимости, - выписок из ЕГРН о таком объекте недвижимости, земельном участке.

Если объект недвижимости расположен на нескольких земельных участках, при подготовке технического плана используются выписки из ЕГРН обо всех земельных участках, в границах которых расположен соответствующий объект недвижимости. При подготовке технического плана в результате выполнения кадастровых работ в отношении здания (многоквартирного дома), государственный кадастровый учет которого ранее не осуществлялся, используются также выписки из ЕГРН о жилых и нежилых помещениях, расположенных в таком здании (многоквартирном доме (при наличии в ЕГРН таких сведений).

Копии документов, содержащих сведения ЕГРН, в состав Приложения не включаются. Реквизиты документов, содержащих сведения ЕГРН, указываются в разделе «Исходные данные» технического плана.

3. Состав сведений технического плана

Текстовая часть:

1) общие сведения о кадастровых работах;
2) исходные данные;
3) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4) описание местоположения объекта недвижимости на ЗУ;
5) характеристики ОН;
6) сведения о части (частях) ОН;
7) характеристики помещений в здании, сооружении;
8) заключение КИ

Графическая часть:

1) схема геодезических построений;
2) схема расположения ОН (части ОН) на ЗУ;
3) чертеж контура ОН;
4) план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения, с указанием на этом плане структуры и планировки такого здания, сооружения

Графическая часть технического плана оформляется на основе сведений ЕГРН о соответствующем земельном участке, указанных в составе раздела «Исходные данные». При подготовке техплана могут быть использованы иные документы (в том числе картографические материалы), позволяющие определить местоположение соответствующего здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в границах земельного участка.

Графическая часть технического плана помещения оформляется на основе поэтажного плана, являющегося частью проектной документации, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе «Исходные данные»

В состав графической части технического плана здания включается план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения, с указанием на этом плане структуры и планировки такого здания, сооружения

4. Обязательному включению в состав ТП независимо от вида кадастровых работ подлежат разделы:

Наименование раздела	до 01.01.2017	после 01.01.2017
общие сведения о кадастровых работах	+	+
исходные данные	+	+
сведения о выполненных измерениях и расчетах (кроме случая подготовки ТП в отношении помещения)	+	+
характеристики помещений в здании, сооружении	–	+
заключение КИ (в случае подготовки ТП в отношении линейного сооружения, расположенного более чем в одном кадастровом округе)	+	+
чертеж (кроме случая подготовки ТП в отношении помещения, ЕНК)	+	+
план этажа (этажей), план части этажа (этажей), план ОН, план части ОН (кроме случая подготовки ТП в отношении ОНС и ЕНК)	+	+
приложение	–	+

5. Общие сведения о кадастровых работах

Наименование раздела	до 01.01.2017	после 01.01.2017
фамилия, имя, отчество (отчество при наличии)	+	+
номер квалификационного аттестата КИ	+	–
контактный телефон	+	+
почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером	+	+
сокращенное наименование ЮЛ, если КИ является работником ЮЛ, которое заключило договор подряда на выполнение кадастровых работ, адрес местонахождения ЮЛ	+	+
номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность	–	+
наименование саморегулируемой организации в сфере кадастровых отношений, если КИ является членом такой организации	–	+
номер и дата заключения договора на выполнение кадастровых работ	–	+

6. Характеристики помещения (помещений) в здании, сооружении

Наименование раздела	до 01.01.2017	после 01.01.2017
КН или ранее присвоенный государственный учетный номер, дата присвоения соответствующего номера, а также сведения о присвоившем такой номер органе	+	+
номер, тип этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение	+	+
присвоенный в установленном порядке адрес, а при его отсутствии - местоположение помещения	+	+
назначение помещения, вид жилого помещения	+	+
площадь помещения	+	+
КН или ранее присвоенный государственный учетный номер здания или сооружения, в котором расположено помещение	+	–
номер КК, в котором находится помещение	+	–
кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната	+	–
вид или виды разрешенного использования помещения	–	+
наименование помещения при наличии такого наименования	–	+

Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 устанавливает форму декларации ОН и требования к подготовке декларации об ОН и состав содержащихся в ней сведений

Изменения в содержании декларации

Добавлена возможность указания вида ОН – Единый недвижимый комплекс, добавлен раздел для описания характеристик данного ОН

Добавлены сведения о согласии на обработку персональных данных лица, заполнившего декларацию

Декларация заполняется в случае, если законодательством Российской Федерации в отношении соответствующего объекта недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на ввод здания, сооружения в эксплуатацию, проектной документации здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, разрешения на строительство объекта незавершенного строительства, технического паспорта помещения, изготовленного до 1 января 2013 г., или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, - проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещения.

Декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем (далее - лицо, заполнившее Декларацию) в отношении здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства (далее - объект недвижимости). В отношении единого недвижимого комплекса Декларация составляется и заверяется правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН.
При этом Декларация о созданных объектах недвижимости составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находятся здание, сооружение, объект незавершенного строительства. Декларация о бесхозяйных объектах недвижимости составляется и заверяется органом местного самоуправления.

Декларация может оформляться в форме электронного или бумажного документа. Все записи, за исключением установленных законодательством Российской Федерации случаев, производятся на русском языке. Числа записываются арабскими цифрами.

При оформлении Декларации в форме электронного документа Декларация подготавливается в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем, обеспечивающего считывание и контроль представленных данных, и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью лица, заполнившего Декларацию.

Технический план здания (ТПЗ) – это одна из разновидностей технической документации, в состав которой входит вся необходимая информация для дальнейшего внесения, проектируемого сооружения или объекта капитального строительства в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) с внесением информации в кадастровый реестр и оформления права собстенности на объект.

Данные требования регламентируются согласно Закона N 218-ФЗ, который набрал юридическую силу с 01.01 2017.

Для каких объектов необходимо разрабатывать технический план?

Для оформления технической документации с последующим оформлением права собственности на объект строительства, техплан необходимо разрабатывать для следующих помещений:

• Новостройки или многоквартирные жилые дома;
• Индивидуальные и комплексные гаражи;
• Нежилые объекты недвижимости (торговые центры, офисные и административные здания, складские помещения и т.д.);
• Квартиры в новостройках;
• Садовые дома и т.д.

Согласно какой нормативной базе разрабатывается технический план зданий?

Для корректной разработки технического плана необходимо соблюдать регламент:

Кому разрешается разрабатывать и вносить изменения в технический план?

Согласно постановлению №175, вступившего в силу от 01 марта 2013 года, разрабатывать технический план имеют право специально обученные технические кадастровые инженера, заменившие БТИ. В разработку этого документа, согласно статье 41 закона входит:

• Разработка образца акта обследования здания или сооружения;
• Подготовка техплана на объект незавершенного строительства, квартиру или же часть сооружения или здания;
• Инвентаризация технической составляющей любого типа недвижимости.

Основная классификация техпланов

На сегодняшний день существует 9 основных случаев, при которых необходимо разрабатывать тех. документацию. Рассмотрим особенности основных из них.

Частная квартира или жилье в новостройке

Данная техническая документация разрабатывается только в том случае, если ранее всему объекту был присвоен кадастровый. Для оформления техплана у Вас должен быть на руках один из следующих документов:

1. Договор аренды или купле/продаже квартиры в новостройке;
2. Право собственности на жилье при положительном решении суда;
3. Другие документы, которые смогут подтвердить право на собственность.

Помимо вышеуказанных документов, при выполнении данного документа в квартире, инженер кадастрового учета может потребовать полный план новостройки с поэтажным планом этажа, после чего он выполнит все необходимые замеры и разработает техническую документацию. Далее останется только забрать бумажный и электронный экземпляр работы который затем необходимо передать в Кадастровую палату.

Перепланировка квартиры или любого другого жилого помещения

В данной ситуации все необходимые данные для разработки плана можно взять с утвержденного проекта перепланировки. Но перед началом работы специалиста по разработке технического плана необходимо предоставить ему утвержденный акт выполненных работ о перепланировке со всеми подписями контролирующих органов в сфере градостроительства.

После подготовки документа, заказчику необходимо аналогично вышеприведенному случаю предоставить всю документацию в Кадастровую палату.

Разработка технического плана для многоквартирного дома или новостройки

Перед выполнением данного типа техплана, в обязательном порядке должны быть выполнены:

• Весь комплекс геодезических работ с разбивкой на местности;
• Получено разрешение на ввод будущего дома в эксплуатацию;
• Земля, на которой будет располагаться объект должна состоять в кадастровом учете.

После соблюдения всех требований инженер кадастрового учета разработает тех. план и передаст ее заказчику и в Кадастровую палату.

Технический план на инженерные сооружения или (трубопроводы, линии электропередач, газопроводы и т.д.

Для заполнения данной разновидности плана, первостепенно необходимо выполнить геодезические изыскания. Далее составляется Акт осмотра, который подписывает кадастровый инженер и затем либо выполняются все замеры, либо берутся данные из проектной документации.

Техплан на нежилое здание (гараж, дача, погреб и т.д.)

Для разработки данного плана также необходима геодезическая съемка. Помимо этого, для разработки документации необходимо письменное согласие председателя ГСК либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (гаража, дома и т.д.).

Из каких разделов состоит технический план здания?

Условно, данный документ подразделяют на 2 части: графическую и текстовую. Рассмотрим основные составляющие каждой из них.

Графическая составляющая документа

Данная составляющая технического плана разрабатывается после предоставления собственником проектной документации, паспорта здания и разрешения контролирующих органов на ввод объекта в эксплуатацию.

Данный раздел состоит из:

1. Геодезической съемки;
2. Схемы точного местоположения здания относительно других объектов с отметкой контуров;
3. Поэтажная спецификация (чертежи) помещения при разработке многоквартирного жилого дома.

Текстовая часть документации

В данном разделе прописаны все основные характеристики здания или сооружения, а именно:

1. Общие сведения о кадастровом номере участка земли;
2. Исходные данные из проектной документации;
3. Расчетная часть;
4. Общая характеристика здания или сооружения;
5. Заключение выданное кадастровым инженером.

Какие необходимо подготовить документы для разработки данного документа?

1. Разрешительные документы на ввод объекта строительства (перепланировки) в эксплуатацию;
2. Техпаспорт на конкретный объект;
3. Поэтажная деталировка объекта (план);
4. Проектно-сметная документация на объект строительства или недвижимости;
5. Проект перепланировки (при необходимости);
6. Другие разрешительные документы.

Какие сроки изготовления технического плана?

Для примера, чтоб разработать технический план здания, у аттестованного кадастрового инженера уйдет порядка 5-10 рабочих дней. Однако в случае непредвиденных обстоятельств, этот срок может быть увеличен до 15-20 дней.

Какова стоимость разработки технического плана?

Минимальная стоимость данной технической документации составляет 10 000 рублей (техплан квартиры). Причем в таком случае документы Вы получите не ранее чем через 10 дней.

Если же Вам необходимо разработать технический план многоквартирного дома, то он обойдется примерно в 100 000 рублей, помимо этого, специалист может предложить дополнительную услугу по разработке техплана на каждую квартиру по отдельности, которая будет стоить 3 000 за одну. Сроки изготовления в таком случае буду в пределах 10-15 дней.